最近群聊关于板块的讨论不少，今天正好也来聊聊，当然这次是主观的个人想法。

对于购房，一直以来都推崇，购房决定必须自己做，任何人都不能主导你，如果那个人说包赚，那就是神棍。

套用，中餐厅里面黄晓明的一句：“我不要你觉得，我要我觉得。”

这句话日常听上去很蛮横，但是在买房上，这反而是金玉良言。

对于市场每个人都有自己的切入点，有的人喜欢城市界面新，有的人喜欢生活气息浓，当然也可能屁股决定脑袋，不管如何，这都是自己的选择，下面分享我的主观看法。

金山奥体

个人看法：目前楼市，金山远强于奥体

分析：关于金山，主要看法睡城，没预期没希望，这次就不做反驳了。

聊聊金山的优势，站在东二环往东是鼓山，站在高新区往西是旗山，而站在金山，四面没有隔断，这是配套之外最好的亮点。

金山作为最早开发的新区，读出了金山小 金山中、三附小 橘四，水都小 水都中，反观后面起步的五四北，后来的东二环、奥体，近期的南二环，原因很多，但是侧面反应了一点，前10年板块的客群不差。

回到金山楼市，这3年应该是最好的代表，前20年的铺垫，导致供应量压缩，加上地缘置换，很好地帮助了新盘去化，2022年土拍可以说也是今年板块为自己正名的机会。

题外话：聊聊万科城市之光，对于这个项目的高去化质疑非常多，一开始同样保持怀疑，不过后面的优惠价分析之后，三环边工业区超级大盘，确实要卖很久，不过首开的性价比并不差。

目前网签破200套，首期还有一栋南区连廊没有备案，可以说截止目前的去化情况，项目已经是今年上半年福州首开最好的项目。

刷到抖音，350W买龙湖天序112平，还是万科116平，我会选择万科。

作为对比奥体，这几年已经退出楼市，在售的三个项目，二环边的水晶榕著，三环边的江山云出，定位错误的凤林别舍，三个项目都代表不了奥体。

板块由于滞销，三件套影响也被放大，目前迎来建发缦云，对于这个也是比较典型的。

金山绿轴PK奥体核心区，建发玺云PK建发缦云，单纯从配套来说，奥体并不输，地铁5号线，背靠飞凤山公园，周边奥体 阳光天地，一众次新盘，界面也不差，加上缦云低容积率 第四代住宅，可以说一切条件完爆玺云。

金山绿轴，个人感受配套其实挺一般，教育一般、地铁一般、景观资源一般，但是能做到目前的价格 去化，确实不一般。

两个项目，谁会更受市场欢迎，很明显更看好金山的玺云，奥体核心区看过去没有问题，但是目前板块楼市低迷是最大的问题。

东二环

个人看法：五里亭被低估

分析：东二环很大，大体根据新盘划分成四个圈，泰禾商圈、东2.5环，五里亭，前屿以东。

先聊泰禾商圈，100平米以下的刚需产品，单价超过4W，都不建议购买。

按89三房计算，已经需要360W，配套是商圈 地铁，以及城市界面新，被放大的晋三 榕博小。按目前这个价位，南二环、金山，已经可以买115左右的四房，都有商圈 地铁，界面可能差点。

后面这些刚需户型要上涨，第一种可能，榕博变成真正的学区房，第二种可能，依托下级板块也同样上涨，让价格差不明显，这就变成要涨依靠整个楼市同涨。

当然对于改善购房，除了市中心，东二环目前依然是首选，虽然最近晋安湖CBD，地块变更很多，但这不一定是利空，理由就不废话了。

接着就是五里亭，强于前屿，同时也远强于东2.5环，从区位来说，五里亭甚至强于泰禾商圈，不过配套都给了对方，所以区位优势也没办法被放大。

回顾五里亭的楼市去化，从金玺 璀璨，到建发悦府，再到龙湖天璞、旭辉都会里，接着融侨望云，最后绿城桂语映月。

板块一直以来的去化都不差，虽然没有做到高去化出圈，但是市场认可度不低，直到遇上了绿城，给出了改善项目，不是五里亭耽误了绿城，而是项目影响了五里亭的市场信心。

五里亭打开地图，东南西北，区位的拓展很强，可以描述成无须过江的金山，目前五里亭的人气确实跟一环之隔的紫阳差异非常大，但是板块的生活气息，依然远强于东2.5环跟前屿以东。

接着就是东2.5环，刷抖音，推荐给群友的大V，强烈推荐东2.5环，那必须来个对立面。

这是一个被高估的板块，这里甚至可以说是三无地带，做个极端类比：东2.5环==略强版的淮安。

区域东面、北面被山体隔断，南面是福兴工业区，教育配套去三环边就读，交通配套，除了君樾府、蓝光星珀个别项目靠近四号线横屿站外，大部分并不方便，连远景规划，这里都没有地铁。

目前也已经开发殆尽，除了儿童医院，找不到其他配套，目前人口和生活气息同样不足，唯一的热度就是依靠泰禾商圈做外溢。

最后，前屿以东，这是目前板块最不被接受的区域，北面福兴工业区，靠近三环，不过依然不是最差的，南面是早期的住宅区，目前三远迎来拆迁规划，南面即金融街CBD，往东虽然是鼓山，但是前往马尾这里是最快的。

晋安区最好的公立学校，福州格致中学(鼓山校区)，也是位于这里，在生活气息和人口流动来说，这里也不算差。

高新区

个人看法：南屿未来远强于上街

分析：对于两个镇其实划分有一定融合，大体按高新区AB单元划分，浦上大桥以北算上街，以南算南屿。

目前购房热点在橘园洲桥头堡，北面大学城，南面海西园，再搭配地铁2号线，算是高新区最强组合。

南屿相比而言，硬伤没有地铁，除了旗山大道两侧开发，还有大面积未开发，界面也差不少，从短期选择来说，以北肯定强于以南。

但是长期来看，南屿肯定强于上街，不是因为落地了福耀大学，也不是因为地铁规划这里有两条线路。

仅仅从区位发展来看，旗山阻止了板块横向拓展，纵向发展，南屿往下发展除了两园，还能联动南通，再配合目前东进南下的方向，远距离的祥谦青口，以及更远的滨海新城。

当然不是推荐买房，毕竟等你老了，可能这些步子也没走完。

三江口帝封江

个人看法：三江口远强于帝封江

分析：两个板块都属于城南，目前都是库存重灾区，其中三江口更严重。

先来看看帝封江，目前福州在建线路，唯一的三线交汇站，可以说未来出行优势还是比较明显，不过从区位来看，北面三环，东面螺洲大桥，南面江隔开，即使没有江，南面也没办法呼应，龙祥岛 五虎山。

对比三江口，负面很多，库存真的大，清凉山 城门山，也一定程度阻隔了区位拓展，不过联和火车南站没有太大难度，一江对岸的马尾快安，也是马尾重点区域，同时距离不过800米，很好的南北呼应。

三江口的看点不是作为滨海新城的桥梁，而是应该关注，自身会被定位发展成什么样的特色板块，这里的发展决定了整个仓山以南的预期。

琅岐PK贵安

个人看法：琅岐远强于贵安

分析：两个都是属于远郊板块，从居住便利度以及人口聚集来说，贵安远强于琅岐。

不过从发展预期来看，贵安已经一眼到头，除了住没有其他选项，四周被山体环绕，后面要想供应，继续炸山即可。

琅岐，不仅对比贵安，可以直接对比目前网络的四大鬼城（琅岐、竹岐、葛岭、桂湖），人口聚集是最差的，但是最看好的却是这里。

区位来说，作为岛屿，不算方便，不过是马尾区唯一的发展重点，这是其他鬼城比不了的行政加持，除了桥头堡住宅外，这里并没有得到大面积开发，工业区都位于对岸的亭江，这里可以说是处女地。

四环打通后，滨海新城，以及北上的连江宁德，这里注定是枢纽。

当然重点声明一下，都已经是四大鬼城了，如果你一定头铁，不妨长远看，考虑琅岐。

盘点总结

大概结合了最近群友的一些观点，当然看法都是很主观的，每个人都应该有自己对市场的看法，毕竟买房的是你，用钱投票的是你本人。

有其他看法，可以分享，但是勿喷。